Japonya’da Ev Kiralama Sözleşmesi

Hangi sözleşme türünü imzalıyorsun?

İmzadan önce emlakçıya ilk soracağın şey sözleşmenin türüdür, çünkü iki tür arasındaki fark, süre sonunda evde kalıp kalamayacağını belirler.

Belirli süreli sözleşmede ev sahibi, “bu sözleşme yenilenmez” bilgisini ayrı bir belgeyle önceden açıklamak zorundadır. Bu açıklama yapılmamışsa kanun, yenilenmeme maddesini geçersiz sayar ve sözleşme olağan sözleşme gibi işler. İş nakli, tedavi ya da aile bakımı gibi zorunlu nedenle evi kullanamazsan, 200 metrekareden küçük konutta 1 ay önceden bildirimle çıkabilirsin.

İmzadan önce “önemli hususlar açıklaması” nedir?

Emlakçı aracılık ediyorsa, sözleşmeden önce lisanslı bir emlak uzmanı (宅地建物取引士, takuchi tatemono torihikishi) seni bilgilendirmek zorundadır. Bu toplantıya 重要事項説明 (jūyō jikō setsumei) denir ve çevrim içi de yapılabilir.

Açıklamada sözleşme türü, para kalemleri, yasaklar ve çıkış koşulları okunur. Anlamadığın maddede durdur ve sor; imza attığında maddeleri anladığını kabul etmiş sayılırsın.

Tokyo’da bu toplantıya bir adım daha eklenir. Tokyo’nun kira uyuşmazlıklarını önleme yönetmeliği, emlakçının çıkıştaki onarım ilkelerini, oturum sırasındaki bakım sorumluluğunu ve sözleşmedeki özel maddeleri yazılı belgeyle anlatmasını şart koşar. Başka şehirlerde böyle bir zorunluluk olmasa da aynı soruları emlakçına sorabilirsin.

Sözleşmede hangi maddelere bakmalısın?

Özel maddeler genel kurallardan kiracı aleyhine sapabilir, bu yüzden bir kalemi “kim öder?” sorusuyla ayrı ayrı oku. Çıkıştaki kesintilerde hangi kalemi kimin ödediğine dair genel kural depozito sayfasında anlatılıyor.

MLIT standart sözleşmesi ne işe yarar?

MLIT’nin Konut Kiralama Standart Sözleşmesi (賃貸住宅標準契約書, chintai jūtaku hyōjun keiyakusho), kullanımı zorunlu olmayan bir örnek metindir. Mart 2018 sürümü, 2020 Medeni Kanun değişikliğine göre garanti şirketli ve şahıs garantörlü iki türde hazırlandı.

Örnek sözleşmede kiracı ev sahibine en az 30 gün önce bildirimde bulunarak çıkabilir. Bildirim süresini beklemek istemezsen 30 günlük kirayı ödeyerek daha erken de çıkabilir. Senin sözleşmende 1 ya da 2 ay yazıyorsa, o süreye uyman gerekir.

Örnek metindeki yasak listesi, kuralın sertliğine göre üç gruba ayrılır. Tehlikeli madde bulundurmak ve yüksek sesle müzik çalmak tamamen yasaktır. Köpek ve kedi beslemek ise ev sahibinin yazılı iznine bağlıdır. Sözleşmede adı geçmeyen biriyle yaşamaya başlamak ya da bir aydan uzun evden uzak kalmak ise önceden bildirim gerektirir.

MLIT bu sözleşmeyi Japonca dahil 14 dilde (13 yabancı dil) yayımlıyor; Türkçe yok. İmzalayacağın Japonca metni madde madde çeviriyle karşılaştırmak, gözden kaçan özel maddeleri bulmanı kolaylaştırır.

Yenileme ve yenileme ücreti nasıl işler?

Olağan sözleşmede süre dolduğunda genellikle ev sahibi yenileme evrakı gönderir. Bazı sözleşmelerde yenileme ücreti (kōshinryō) ve emlakçının işlem ücreti de istenir.

Yenileme ücreti kanunla düzenlenmiş bir ödeme değildir; sözleşmeye açıkça yazılmışsa ödenir. Japonya Yüksek Mahkemesi 15 Temmuz 2011 kararında, açıkça yazılmış ve aşırı yüksek olmayan yenileme ücretini geçerli saydı. Yenileme ücretinin geçerliliği her davada sözleşme şartlarına ve tutarın makullüğüne bağlıdır.

Evrakı imzalamasan da bildirim süresinde ret olmadıysa sözleşme kanunen yenilenmiş sayılır. Ücret konusundaki itirazını yazılı yap; kirayı ödemeyi bırakmak seni haklı konumdan çıkarır.

Ev sahibi kirayı artırabilir mi?

İsteyebilir, ama yeni kirayı tek taraflı olarak dayatamaz. Kanunun 32. maddesi, vergi yükü, ekonomik koşullar ya da çevredeki benzer kiralarla oransızlık doğduğunda iki tarafa da artış ya da indirim isteme hakkı verir.

• Anlaşamazsan: Mahkeme kararı kesinleşene kadar kendi makul bulduğun kirayı, genellikle mevcut kirayı ödemeye devam edersin.
• Karar artış yönünde çıkarsa: Eksik kalan farkı yıllık yüzde 10 faiziyle ödersin.
• Ev sahibi parayı almazsa: Kirayı adliye emanetine (供託, kyōtaku) yatırma yolu vardır; bunun için hukuki danışmanlık al.
• Çıkarma tehdidi: Artışı kabul etmemek tek başına haklı neden değildir.

Kira artış yazısı geldiğinde önce çevredeki benzer ilanlarla karşılaştır, sonra yazılı cevap ver. Ücretsiz hukuk danışmanlığı için devletin hukuki destek merkezi Hō Terasu’ya (法テラス) başvurabilirsin.

Ev kurallarında neler önemli?

• Ses: Gece ve sabah erken saatlerde çamaşır makinesi, müzik ve yüksek sesli görüşme şikâyet konusudur.
• Evcil hayvan: “ペット可” (petto ka) yazmayan dairede hayvan beslemek sözleşme ihlalidir. İzinli dairelerde depozito daha yüksek olabilir.
• Ek oturan: Partnerin ya da ailen yanına taşınacaksa ev sahibine bildir. Habersiz kalan kişi sözleşmenin feshine yol açabilir.
• Alt kiralama ve kısa süreli kiralama: Odayı başkasına kiralamak ya da turist kabul etmek yasaktır.
• Çöp: Gün, saat ve ayrıştırma kuralları belediyeye göre değişir; ayrıntısı çöp sistemi sayfasında.

Komşularla ilişkiler ve apartman görgü kuralları mahalle yaşamı sayfasında ayrıca anlatılıyor.

Evden çıkarken ne yapmalısın?

1. Bildirimi yaz: Sözleşmedeki süreye göre yazılı fesih bildirimi ver. MLIT rehberi, bu sürenin genellikle 1–2 ay olduğunu belirtiyor.
2. Altyapıyı kapat: Elektrik, gaz ve su şirketlerine en az bir hafta önce haber ver.
3. Postanı yönlendir: Postanede adres yönlendirmesi başlat.
4. Çıkış kontrolüne katıl: 退去立会い (taikyo tachiai) sırasında hasar listesini birlikte gez ve fotoğraf çek.
5. Anahtarı teslim et: Kopyaladığın anahtarlar dahil hepsini geri ver.

Örnek senaryolar

Senaryo 1, Yokohama’da 2 yıllık olağan sözleşmesi biten Oğuz: Ev sahibi yenilemede kiraya aylık 5.000 yen artış istiyor. Oğuz çevredeki benzer ilanları karşılaştırıyor ve 2.000 yen artış öneriyor. Ev sahibi kabul ediyor, yenileme ücretini sözleşmedeki gibi bir aylık kira olarak ödüyor.

Senaryo 2, Kyoto’da belirli süreli sözleşmeyle oturan Duygu: Sözleşmesi 3 yıllık ve yenilenmiyor. Bitişten 8 ay önce ev sahibinden bitiş bildirimi geliyor. Duygu yeni ev aramaya o hafta başlıyor ve bildirimle birlikte çıkış takvimini planlıyor.

Sık yapılan hatalar

• Sözleşme türünü sormamak: Belirli süreli sözleşmeyi olağan sanarsan, süre sonunda taşınmaya hazırlıksız yakalanırsın.
• Özel maddeleri okumamak: Temizlik ve klima ücretleri çoğu zaman bu bölümde gizlidir.
• Fesih süresini kaçırmak: 2 aylık bildirim yazan sözleşmede 1 ay önce haber verirsen fazladan kira ödersin.
• Kira artışına yanıtsız kalmak: Sessizlik kabul gibi algılanabilir. Cevabını yazılı ver.
• Ek oturanı bildirmemek: Garanti şirketi ve ev sahibi bunu ciddi ihlal sayar.

Sık sorulan sorular

Kaynaklar

Sıradaki adım