Japonya’da Key Money (Reikin) ve Giriş Maliyeti

Reikin nedir, neden ödenir?

Reikin kelime anlamıyla “teşekkür parası”dır; ev sahibine evi sana kiraladığı için verilir ve çıkışta iade edilmez. Kanunla düzenlenmiş bir ödeme değildir; ilanda ve sözleşmede yazıyorsa istenir.

Reikin’in tutarı ve yaygınlığı her bölgede aynı değildir. MLIT rehberi Kantō bölgesinde 1–2 aylık kirayı örnek veriyor. Reikin’siz ilanlar da yaygındır; portallarda “礼金なし” (reikin nashi) filtresiyle bulabilirsin.

Reikin ile depozito ilanlarda yan yana yazıldığı için sık karıştırılır. Depozito (shikikin) geri dönen teminattır; iade kuralları depozito sayfasında.

Giriş maliyetinde hangi kalemler var?

Bazı tekliflerde dezenfeksiyon (消毒, shōdoku) ya da 24 saat destek paketi gibi kalemler de çıkar. Bunların zorunlu olup olmadığını sor; zorunlu değilse çıkarılmasını iste.

Emlak komisyonu en fazla ne kadar olabilir?

Komisyon sınırını Emlak Ticareti Kanunu’na dayanan bakanlık tebliği belirler. Konut kiralamada emlakçının iki taraftan alacağı toplam komisyon, bir aylık kiranın 1,1 katını geçemez; 0,1’lik pay tüketim vergisidir.

Kiracıdan alınabilecek kısım, kiracı aracılık talebi sırasında onay vermediyse yarım aylık kiranın 1,1 katıdır. Yani 80.000 yen kirada üst sınır 44.000 yendir, onay verirsen bu sınır 88.000 yene çıkar.

Onay çoğu zaman başvuru formundaki küçük bir satırla alınır. Bu yüzden formu imzalamadan önce komisyonla ilgili satırı dikkatle oku. Tebliğ en son 1 Temmuz 2024’te yürürlüğe giren değişiklikle güncellendi.

1 Temmuz 2024’ten beri, uzun süre boş kalmış konutlarda ev sahibi tarafı en fazla 2,2 aylık kira ödeyebiliyor. Kiracıdan alınabilecek tavan değişmedi.

Örnek hesap: Tokyo’da 1R daire

Aşağıdaki rakamlar örnek varsayımdır, piyasa ortalaması değildir; kendi teklifindeki kalemleri bu tabloya koyarak karşılaştırma yapabilirsin.

Varsayım: kira 80.000 yen, ortak alan ücreti 5.000 yen, 16 Nisan’da giriş, depozito ve reikin birer ay, garanti ücreti aylık toplamın yüzde 50’si.

Bu toplam, aylık 85.000 yenlik maliyetin yaklaşık 4,9 katıdır. Geri dönebilecek kısım yalnızca 80.000 yenlik depozitodur, komisyona onay vermiş olsaydın toplam 460.000 yene çıkardı.

Örnek hesap: Osaka’da 1R daire

Kansai’de depozito yerine teminat bedeli (保証金, hoshōkin) ve ondan sabit kesinti (敷引き, shikibiki) görebilirsin. Bu örnekte reikin’siz bir ilan esas alındı, bu yüzden o satır sıfır görünüyor.

Varsayım: kira 55.000 yen, ortak alan ücreti 4.000 yen, 1 Haziran’da giriş, iki aylık teminat, bir aylık shikibiki.

Toplam, aylık 59.000 yenlik maliyetin yaklaşık 4,4 katıdır; teminatın 55.000 yenlik kısmı shikibiki olarak geri dönmez. Kalan 55.000 yen, çıkıştaki onarım kesintilerinden sonra iade edilir.

Karşılaştırma: UR konutunda giriş maliyeti

UR’nin resmî sayfasına göre girişte yalnızca iki aylık depozito, giriş ayının kısmi kirası ve ortak alan ücreti istenir. Reikin, emlak komisyonu, yenileme ücreti ve garantör şartı bu konutlarda hiç yoktur.

Örnek: 80.000 yen kira ve 3.000 yen ortak alan ücretiyle 16 Nisan’da girersen, 160.000 yen depozito ve 41.500 yen kısmi ay ödersin. Toplam 201.500 yen tutar, bunun 160.000 yeni geri dönebilir.

JKK Tokyo konutlarında da reikin, komisyon ve yenileme ücreti alınmaz. Kira garantisi için Orico’yu ya da Tōkyō Kōsha Jūtaku Sābisu’nun Rakuraku Sutāto planını seçersen depozito alınmaz.

Yenileme ücreti giriş maliyetinin parçası mı?

Girişte ödenmez, ama ilk sözleşme bittiğinde karşına ayrı bir ödeme olarak çıkar. Olağan sözleşmede 2 yıl sonra bir aylık kira gibi bir yenileme ücreti (更新料, kōshinryō) istenebilir. Garanti şirketleri de çoğunlukla yıllık ya da iki yıllık yenileme ücreti alır.

Daireleri karşılaştırırken giriş maliyetini ve iki yıllık kirayı birlikte hesapla. Reikin’i sıfır ama yenileme ücreti yüksek bir daire, uzun vadede pahalı olabilir. Yenilemenin hukuki kuralları ve Yüksek Mahkeme kararı ev kiralama sayfasında anlatılıyor.

Giriş maliyetini nasıl düşürebilirsin?

• Reikin pazarlığı: Uzun süredir boş duran dairelerde ev sahibi reikin’i düşürebilir. Teklifi emlakçı üzerinden yap.
• Kira ödemesiz ilk ay: “フリーレント” (furī rento) yazan ilanlarda ilk ay kira alınmaz. Erken çıkış cezası maddesine dikkat et.
• Komisyona onay vermemek: Onaysız sınır yarım aylık kira artı vergidir.
• Zorunlu olmayan paketleri çıkarmak: Dezenfeksiyon ve destek paketleri çoğu zaman isteğe bağlıdır.
• Kurum konutları: UR ve JKK Tokyo’da reikin, komisyon ve yenileme ücreti yoktur.

Paranı yen olarak hazırlarken kur ve transfer ücretlerini hesaba kat. Japonya’da hesap açma ve havale seçenekleri banka hesabı sayfasında anlatılıyor.

Örnek senaryolar

Senaryo 1, Saitama’da ev arayan Serkan: İki daire arasında kalıyor. Birinde reikin bir ay, ötekinde sıfır ama kira 3.000 yen daha yüksek. Serkan 2 yıllık toplamı hesaplıyor: reikin’siz daire 72.000 yen fazla kira, reikin’li daire 75.000 yen reikin demek. Farkın küçük olduğunu görünce kararını fiyata göre değil, istasyona yakınlığa göre veriyor.

Senaryo 2, Nagoya’ya ailesiyle taşınan Damla: Emlakçının teklifinde komisyon bir aylık kira olarak yazıyor. Damla başvuru formunda komisyon onayını işaretlemediğini hatırlatınca emlakçı tutarı yarım ay artı vergiye düşürüyor.

Sık yapılan hatalar

• Yalnızca reikin’e bakmak: Reikin sıfır ilanda kira ya da yenileme ücreti daha yüksek olabilir.
• Teklifi kalem kalem istememek: “Giriş maliyeti” tek satırsa isteğe bağlı paketleri göremezsin.
• Komisyon onayını fark etmeden vermek: Formdaki satır komisyonu iki katına çıkarabilir.
• Peşin kirayı unutmak: Ayın ortasında girersen kısmi ay ve ertesi ay birlikte istenebilir.
• Parayı son güne bırakmak: Yurt dışı havalesi günler sürebilir; ödeme sözleşme gününden önce istenir.

Sık sorulan sorular

Kaynaklar

Sıradaki adım