Japonya’da Garantör (Hoshōnin) ve Kira Garanti Şirketi

Neden garantör isteniyor?

Japonya’da kirasını ödemeyen kiracıyı evden çıkarmak uzun bir hukuki süreçtir, bu yüzden ev sahibi kira ödenmezse parasını kimden alacağını baştan bilmek ister. Garantör, kiracının ödemediği kira ve hasar bedelinden sorumlu olan kişi ya da şirkettir.

Klasik model bir aile üyesinin müşterek borçlu garantör (連帯保証人, rentai hoshōnin) olmasıdır. Ev sahibi bu kişiden, önce kiracıya başvurmasına gerek kalmadan doğrudan ödeme isteyebilir. Bugün ise yeni kira sözleşmelerinin büyük kısmında garanti şirketi kullanılıyor.

Hangi garanti türleri var?

Şahıs garantör için 2020 kuralı

Medeni Kanun’daki garanti kuralları Nisan 2020’de değişti. Kira gibi sürekli borçlar için gerçek kişinin verdiği garantide azami tutar (極度額, kyokudo-gaku) yazılması zorunlu oldu. Sözleşmede azami tutar yazılmamışsa garanti sözleşmesi baştan hükümsüzdür.

MLIT de Mart 2018’de standart kira sözleşmesini bu değişikliğe hazırlık olarak güncelledi. Şahıs garantörlü sürümde azami tutar için ayrı bir satır var; garanti şirketli sürüm ise ayrı bir model olarak yayımlandı.

Ev sahipleri şahıs garantörde genellikle Japonya’da oturan, düzenli geliri olan ve mühür kaydı belgesi (印鑑登録証明書, inkan tōroku shōmeisho) verebilen birini ister. MLIT rehberi de garantörden gelir belgesi ve mühür kaydı belgesi istendiğini yazıyor. Bu nedenle Türkiye’de yaşayan bir aile üyesi pratikte garantör olarak kabul edilmez.

Kira garanti şirketi nasıl çalışır?

Garanti şirketi, kirayı ödemezsen ev sahibine senin yerine öder. Bu bir sigorta değildir; şirket ödediği parayı sonra senden ister. Gecikmeli ödemeler şirketin kayıtlarına girer ve sonraki ev başvurularını olumsuz etkileyebilir.

1. Başvuru: Ev başvurusuyla birlikte garanti şirketinin formunu doldurursun.
2. İnceleme: Şirket gelirine, işyerine, kalış süresine ve acil durum kişine bakar. Kredi kartı şirketi grubundaki garanti şirketleri kredi kaydını da inceleyebilir.
3. Telefon görüşmesi: Şirket seni ve acil durum kişini arayarak bilgileri teyit eder. Japonca konuşamayan biri için dil desteği olan şirketi seç.
4. Ödeme: İlk garanti ücreti giriş maliyetine eklenir; çoğu şirket sonra yenileme ücreti alır.

MLIT’nin yabancılar için rehberi, ilk ücretin 2 yıllık garanti için aylık kiranın yaklaşık yarısı olduğunu yazıyor; başka bir bölümde aylık kiranın yüzde 35–50’si aralığını veriyor. Bu ücretin giriş maliyetindeki yeri key money ve peşin maliyetler sayfasındaki örnek hesapta görülüyor.

Kayıtlı ve dil desteği veren garanti şirketleri

MLIT, kira garanti şirketleri için bir kayıt sistemi işletiyor. Kayıtlı şirketler bakanlığın listesinde adı ve kayıt numarasıyla yer alır. Emlakçının önerdiği şirketin bu listede olup olmadığını başvurudan önce kontrol edebilirsin.

Bakanlık ayrıca yabancılara dil desteği veren kayıtlı şirketlerin ayrı bir listesini yayımlıyor. 30 Eylül 2026 itibarıyla bu listede 52 şirket vardı. Her şirketin hangi dillerde destek verdiği, ayrıntı belgesinde yazıyor.

Aynı sayfada öğrencileri ilgilendiren bir not da bulunuyor. Japonya Uluslararası Eğitim Destek Derneği’nin (JEES) yabancı öğrenci konut sigortası, yalnızca programa katılan okulların öğrencileri için bazı durumlarda kullanılabiliyor. Okulunun bu programa katılıp katılmadığını uluslararası öğrenci ofisine sor.

UR ve JKK Tokyo’da garantör gerekiyor mu?

UR: Kurumun resmî sayfasına göre UR konutlarında garantör gerekmez. Bunun yerine başvuruda jūminhyō ve gelir belgesiyle kendi uygunluğunu gösterirsin. Gelir yetmiyorsa, kiranın 100 katı birikim ya da kiranın peşin ödenmesi seçenekleri var.

JKK Tokyo: Başvuru şartlarından biri, garanti şirketi kullanmak ya da şahıs garantör göstermektir. JKK’nin belirlediği şartları karşılarsan anlaşmalı garanti şirketini seçer ve şahıs garantörden kurtulursun. Kira garantisi için Orico’yu ya da Tōkyō Kōsha Jūtaku Sābisu’nun Rakuraku Sutāto planını seçersen depozito alınmaz.

JKK’de şahıs garantörün de şartları var: Japonya’da oturan, düzenli geliri olan bir yetişkin olmalı ve aynı evde yaşamamalı. Gelir şartını ailenden gelen destekle tamamlıyorsan, JKK’de şahıs garantör göstermek zorunludur.

İşveren garantör olabilir mi?

Olabilir ve bunun iki farklı yolu vardır. Birincisinde şirket evi kendi adına kiralar (hōjin keiyaku) ve sana kullandırır. Bu durumda kiracı şirkettir; garanti sorunu çoğunlukla ortadan kalkar.

İkincisinde sözleşme senin adına yapılır, ama işveren yazılı destek ya da kurumsal garanti verir. JKK’de şirket sözleşmelerinde garanti şirketi kullanımı zorunludur; borsada işlem gören şirketler gibi bazı kurumlar bundan muaftır. İşe başlarken insan kaynaklarına konut desteği olup olmadığını sor. Maaş bordrosunu okumayı ve vergi kesintilerini öğrenmek için maaş sayfasına bak.

Garanti incelemesinden geçemezsen

• Başka bir şirket dene: Her şirketin inceleme ölçüsü farklıdır. Emlakçından başka bir garanti şirketiyle çalışan ev sahibi bulmasını iste.
• Birikimini göster: Gelir yeniyse banka bakiye belgesi başvuruyu güçlendirir.
• Kurum konutuna yönel: UR’de garantör sorunu yoktur; gelir şartını birikimle de karşılayabilirsin.
• Safety Net konutlarına bak: MLIT’nin yabancılar için rehberi bu sistemi arama yollarından biri olarak gösteriyor.
• Profesyonel destek al: Japonya Kiralık Konut Yönetimi Derneği’nin (JPM) WELCOME Chintai sitesi, yabancı kiracı kabul eden emlakçılara 14 dilde rehber sunuyor.

Örnek senaryolar

Senaryo 1, Fukuoka’ya mühendis olarak gelen Koray: Japonya’da tanıdığı yok. Emlakçı, İngilizce destekli kayıtlı bir garanti şirketiyle çalışan ev sahibine yönlendiriyor. Koray acil durum kişisi olarak şirketteki Japon yöneticisini yazıyor; telefon teyidi iki günde bitiyor.

Senaryo 2, Tokyo’da serbest çalışan Ilgaz: Gelirini düzenli gösteremediği için iki garanti şirketinin incelemesinden geçemiyor. UR’ye birikimiyle başvuruyor; kiranın 100 katını bankada gösterince garantörsüz sözleşme yapıyor.

Sık yapılan hatalar

• Garanti şirketini sigorta sanmak: Şirketin ödediği kirayı sonra sen ödersin, faiziyle ve kayıtla.
• Acil durum kişisini sormadan yazmak: Şirket o kişiyi arar; habersiz kalırsa teyit gecikir.
• Yenileme ücretini hesaba katmamak: Garanti şirketi ücreti tek seferlik değildir.
• Türkiye’deki aileni garantör göstermeye çalışmak: Ev sahipleri Japonya’da oturan ve belge verebilen birini ister.
• Gecikmeli ödemeyi küçümsemek: Garanti şirketinin kaydı sonraki ev başvurularında karşına çıkabilir.

Sık sorulan sorular

Kaynaklar

Sıradaki adım