Japonya’da Konut Sigortası

Kiracı neden sigorta yaptırır?

Cevap 1899 tarihli bir yasada saklı. 失火責任法 (Shikka Sekinin Hō, Yangın Sorumluluğu Yasası) kazayla çıkan yangında ağır kusur yoksa komşulara karşı tazminat sorumluluğunu kaldırır. Yani komşunun dairesinden sıçrayan yangında eşyalarını kimse ödemez; kendi eşyanı kendin sigortalarsın.

Ev sahibine karşı durum farklıdır. Kira sözleşmesi, daireyi aldığın hâlde iade etme borcu doğurur. Senin dairende çıkan yangın ya da taşan su bu borcu ihlal eder ve ev sahibi sözleşmeden doğan tazminat isteyebilir. Yangın Sorumluluğu Yasası bu talebi engellemez. İşte 借家人賠償責任 teminatı bu açığı kapatır ve ev sahiplerinin sigortayı şart koşmasının asıl nedeni budur.

Sözleşmedeki sigorta şartı, peşin ödenen kalemler listesinde ayrı bir satır olarak görünür. Örnek tutarlar ve diğer peşin kalemler key money ve peşin maliyetler sayfasında; sözleşmenin kendisi ev kiralama rehberinde anlatılıyor.

Kiracı poliçesinin üç parçası

Emlakçının önüne koyduğu “kiracı paketi” tek ürün gibi görünür ama içinde üç ayrı teminat vardır. Her birinin limitini ve muafiyetini ayrı oku.

Japonya Genel Sigorta Birliği, kiracıların yalnız eşya için sözleşme yaptığını açıkça belirtir; bina ev sahibinin poliçesindedir. Eşya teminatını belirlerken 再調達価額 (saichōtatsu kagaku, yeniden alma değeri) esas alınır. Tek yaşayan biri için 2–3 milyon yenlik eşya teminatı yaygındır; aileler ve pahalı elektroniği olanlar yükseltir. Değerli saat ve mücevher gibi eşyalar bildirilmezse ödenmeyebilir.

Kiracı sorumluluğu teminatı için 10–20 milyon yen arası limitler standarttır; bazı ev sahipleri sözleşmede alt sınır belirtir. Kişisel sorumluluk teminatı çoğu pakette 100 milyon yen ve üzeridir. Bu üçüncü parça, bisiklet sigortası zorunluluğunu da karşılar. Tokyo’da 1 Nisan 2020’den beri bisiklet sürenlerin sorumluluk sigortası il yönetmeliğiyle zorunludur; Tokyo Emniyet Müdürlüğü yangın sigortasına ekli teminatı geçerli sayar.

Neler girer, neler girmez?

Yangın sigortası adına rağmen çok daha geniş risk listesi taşır. Genel Sigorta Birliği’nin sınıflamasına göre temel 住宅火災保険 (jūtaku kasai hoken) yangın, yıldırım, patlama, fırtına, dolu ve kar hasarını kapsar. Daha geniş 住宅総合保険 (jūtaku sōgō hoken) buna sel, araç çarpması, su sızıntısı, gösteri hasarı ve hırsızlığı ekler.

• Girmeyenler: Deprem ve depremin yol açtığı yangın, tsunami, yanardağ patlaması, eskime ve aşınma, kasıtlı hasar, savaş.
• Seçime bağlı: 水災 (suisai, sel ve taşkın) teminatı birçok poliçede isteğe bağlıdır. Ekim 2024’ten beri sel primleri belediyeye göre beş risk sınıfına ayrılıyor; oturduğun yerin sınıfını sigortacıdan öğren.
• Muafiyet: 免責金額 (menseki kingaku) hasarın cebinden çıkan kısmıdır. Sıfırdan 100.000 yene kadar seçilir; muafiyet yükseldikçe prim düşer.

Nehir kenarında ya da düşük rakımlı bir mahallede oturuyorsan sel teminatını atlamadan önce afet hazırlığı sayfasındaki tehlike haritalarına bak. Belediyelerin su baskını haritaları, bu teminata gerçekten ihtiyacın olup olmadığını gösterir.

Deprem sigortası: ayrı ve devlet destekli

地震保険 (jishin hoken) tek başına satılmaz, mutlaka bir yangın sigortasına eklenir. Sistem 1966 tarihli Deprem Sigortası Yasası’na dayanır: şirketlerin riskini devlet yeniden sigortalar ve bir depremde toplam ödeme tavanı 12 trilyon yendir. Maliye Bakanlığı, bu tavanın Kantō büyüklüğünde bir depreme yeteceğini belirtiyor.

Kurallar bütün şirketlerde aynıdır çünkü primi ve teminatı devlet belirler. Şirket seçimi fiyatı değiştirmez; yalnızca hangi yangın sigortasına ekleyeceğini seçersin.

Kiracı olarak yalnız eşya için deprem sigortası yaparsın. 3 milyon yenlik eşya teminatın varsa deprem teminatın en fazla 1,5 milyon yen olur. Bu para evi yeniden döşemeye yetmez; sistemin amacı hayatı yeniden kurmaya katkıdır, tam tazmin değil. Tazminat, hasar derecesine göre dört basamaktan biriyle ödenir; eşya hasarı yüzde 10’un altındaysa ödeme yapılmaz.

Prim, binanın yapısına ve bulunduğu eyalete göre değişir. 1 Ekim 2022’den geçerli temel yıllık primler, 10 milyon yen teminat için şöyledir:

Kiracı için hesap şöyle: Tokyo’da betonarme apartmanda 1,5 milyon yenlik eşya deprem teminatı yılda 4.125 yene gelir. 1981 Haziran sonrası yapılmış binalarda yüzde 10, deprem yalıtımlı binalarda yüzde 50’ye kadar indirim uygulanır; indirimi almak için binanın belgesi gerekir, ev sahibinden ya da yönetimden iste.

Katılım yaygınlaşıyor ama hâlâ sınırlı. Maliye Bakanlığı verilerine göre 2023 mali yılında yangın sigortalarının yüzde 69,7’sine deprem sigortası eklenmişti; hane bazında katılım yüzde 35,1’di. Depremde eşyanı yenileyecek birikimin yoksa bu küçük prim düşünmeye değer. Çantanı ve tahliye planını hazırlamak ise sigortadan bağımsızdır; adımlar deprem çantası sayfasında.

Ne kadar tutar, süre ne kadar?

Kiracı paketleri genellikle 2 yıllık sözleşmeyle, kira sözleşmesinin süresine paralel satılır. Fiyat eşya teminatına, sorumluluk limitlerine, sel teminatının olup olmadığına ve binanın yapısına göre değişir. Emlakçı paketleri çoğunlukla 15.000–20.000 yen bandındadır; doğrudan sigorta şirketinden ya da internetten alınan eş kapsamlı poliçeler daha ucuza çıkabilir. Kesin tutarı teklif belgesinden oku; bu sayfa ortalama bir rakam vermez.

Yangın sigortasında en uzun sözleşme süresi Ekim 2022’den beri 5 yıldır; önceden 10 yıla kadar yapılabiliyordu. Uzun süreli poliçe primi sabitler, ama kiracı için 2 yıl pratik olandır. Sektör genelinde primler artıyor: Sigorta Oranı Hesaplama Kurumu’nun referans oranı Ekim 2024’te ortalama yüzde 13 yükseldi ve şirketler Ekim 2026 başlangıçlı poliçelerde kendi ayarlamalarını yaptı. Yenilemede eski primi beklememelisin.

Deprem sigortası primi ayrıca 地震保険料控除 (jishin hokenryō kōjo) olarak gelir vergisinden yılda 50.000 yene, belediye vergisinden 25.000 yene kadar düşülür. Yangın sigortasının kendisi için böyle bir indirim yoktur. Belge ekim–kasım aylarında gelir; çalışansan yıl sonu düzeltmesinde işverene verirsin, süreç gelir vergisi sayfasında.

Emlakçının poliçesini reddedebilir misin?

Çoğu durumda evet. Kira sözleşmesi genellikle “ev sahibinin belirlediği koşullarda yangın sigortası yaptırılması” der, belirli bir şirketi zorunlu kılmaz. Emlakçı kendi acentesi olduğu şirketin ürününü satar ve komisyon alır. Sözleşme imzalanmadan önce şu cümleyi sor: 同等の補償内容であれば自分で選んだ保険でも大丈夫ですか (dōtō no hoshō naiyō de areba jibun de eranda hoken demo daijōbu desu ka, eş kapsamlı kendi seçtiğim sigorta kabul edilir mi).

Kendi poliçeni getiriyorsan üç şeyi hazırla: ev sahibinin istediği kiracı sorumluluğu alt limitini karşılayan teminat, poliçenin kira başlangıç gününde yürürlükte olduğunu gösteren belge ve ev sahibini 賠償責任 teminatında muhatap gösteren madde. Emlakçının paketini kabul ediyorsan da teminat tablosunu iste; bazı paketlerde eşya teminatı gereksiz yüksek, sorumluluk limiti düşük tutulur.

Garanti şirketi ücretiyle sigorta ayrı kalemlerdir ve biri diğerinin yerine geçmez. Garanti şirketi kira borcunu üstlenir, sigorta hasarı öder. İki sistemin farkı garantör ve garanti şirketi sayfasında anlatılıyor.

Hasar olursa ne yaparsın?

1. Güvenliği sağla ve 119’u ara: Yangında itfaiye raporu 罹災証明書 (risai shōmeisho) sigorta dosyasının temelidir. Belediyeden alınır.
2. Fotoğraf çek: Temizlemeden önce hasarı her açıdan belgele. Su sızıntısında tavandaki lekeyi ve etkilenen eşyaları ayrı ayrı çek.
3. Ev sahibini ve yönetimi bilgilendir: Su kaynaklı hasarlarda kaynağın tespiti için bina yönetimi devreye girer.
4. Sigortacıyı ara: Poliçedeki 事故受付 (jiko uketsuke, hasar ihbar) numarası çoğu şirkette 24 saat açıktır. Poliçe numaranı telefonuna kaydet.
5. Anlaşmazlıkta そんぽADRセンター: Şirketle çözülmeyen sorunlar için Genel Sigorta Birliği’nin 03-4332-5241 numaralı merkezi hafta içi 09.15–17.00 arasında ücretsiz danışmanlık ve uzlaştırma yapar.

Taşınınca ve ülkeden ayrılınca

Poliçe adrese bağlıdır. Japonya içinde taşınıyorsan sigortacıya 住所変更 (jūsho henkō, adres değişikliği) bildirirsin; yeni evin yapısı farklıysa prim yeniden hesaplanır. Yeni emlakçı kendi paketini dayatırsa mevcut poliçenin devam ettiğini belgeyle göster.

Kalan süresi olan bir poliçeyi iptal edersen 解約返戻金 (kaiyaku henreikin, iade bedeli) alırsın; iki yıllık poliçede birinci yıl sonunda iptal yaklaşık yarısını geri getirir. İptal otomatik değildir; yazılı başvuru gerekir. Kesin dönüşte sigortayı taşınma işleriyle aynı listeye koy, adımlar taşınma rehberinde. Depozito iadesi ile sigorta iadesi ayrı süreçlerdir; depozito tarafı depozito sayfasında.

Örnek senaryolar

Aysun (31), Kyoto’da 1K daire kiralıyor: Emlakçı 2 yıl için 20.000 yenlik paket önerdi; eşya teminatı 5 milyon yendi. Tek yaşadığı için eşya teminatını 2 milyona indiren, sorumluluk limitleri aynı bir internet poliçesini daha ucuza buldu. Ev sahibi eş kapsamı kabul etti. Kyoto’da betonarme binada 1 milyon yenlik eşya deprem teminatı yılda 730 yene geldi.

Barkın (36), Tokyo’da çamaşır makinesi hortumu patladı: Alt kattaki komşunun tavanı ve halısı zarar gördü. Kendi dairesindeki zemin hasarını kiracı sorumluluğu teminatı, komşunun zararını kişisel sorumluluk teminatı karşıladı. Kendi ıslanan halısı için eşya teminatından muafiyet düşüldükten sonra ödeme aldı.

Işıl (44), Osaka’da ailesiyle 3LDK kiralıyor: Eşya teminatını 6 milyon yen yaptı, deprem için 3 milyon yen ekledi. Osaka’da betonarme binada deprem primi indirimsiz 3.480 yen; bina 1985 yapımı olduğu için yüzde 10 yapı yılı indirimiyle 3.132 yen ödedi. İndirim belgesini bina yönetiminden istedi.

Sık yapılan hatalar

• “Yangın sigortam var, deprem de girer” sanmak: Girmez. Depremin yol açtığı yangın bile ancak deprem sigortasıyla ödenir.
• Eşya teminatını okumadan kabul etmek: Paketlerde teminat çoğu zaman ihtiyacın üstünde ya da altındadır. Eşyanı kabaca topla ve ona göre iste.
• Sel teminatını düşünmeden çıkarmak: Prim düşer ama nehir kenarındaki birinci kat için risk büyüktür. Tehlike haritasına bak.
• Sorumluluk teminatını iki kez ödemek: Kredi kartı ya da araç sigortan zaten kişisel sorumluluk içeriyorsa kiracı paketinde tekrar etmeyebilirsin.
• Yenilemeyi emlakçıya bırakmak: Kira yenilenirken sigorta da yenilenir sanılır; bazen süre dolar ve kimse fark etmez. Bitiş tarihini takvimine yaz.
• Taşınınca eski poliçeyi iptal etmemek: İade bedelini kaybedersin ve iki prim birden ödersin.

Sık sorulan sorular

Kaynaklar

Sıradaki adım